§ 2. Соглашение об изъятии земельного участка
в системе юридических фактов

"Как и всякое движение вообще, движение правового отношения имеет свои причины и протекает в определенных условиях, центральное место среди которых занимают внешние обстоятельства, приобретающие значение юридических фактов в силу правовых последствий, которые закон связывает с их наступлением" <1>. При рассмотрении в юридической литературе ранее действующего законодательства об основаниях прекращения прав высказывались две позиции: одни авторы считали, что при согласии собственника земельного участка на изъятие принадлежащего ему участка для публичных нужд основанием отчуждения является сложный юридический состав, другие - основанием отчуждения земельных участков выступает только соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа <2>.
--------------------------------
<1> Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 1. СПб.: Юрид. центр "Пресс", 2003. С. 158.
<2> См.: Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 32; Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 66; Имекова М.П. Гражданско-правовое регулирование отчуждения земельных участков в России. Томск, 2014. С. 128 - 129.

При оценке существующих позиций необходимо учитывать, что, во-первых, принятие решения об изъятии является необходимой стадией в процедуре прекращения прав на недвижимое имущество по данному основанию, и это прямо предусмотрено в ГК и ЗК. В решении об изъятии в системном виде представлена информация об изымаемом имуществе, о целях изъятия и документах, в соответствии с которыми происходит изъятие, утверждается схема расположения земельного участка, если отсутствует проект межевания территории (п. п. 4, 5 ст. 56.6 ЗК). Как указал по одному из дел арбитражный суд, "решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 марта 2015 г. N Ф04-16827/2015 // Документ опубликован не был. "".

Во-вторых, именно в решении об изъятии формируются пределы принуждения (в том числе возможного) к заключению соглашения об изъятии путем закрепления земельных участков (в том числе подлежащих образованию) и всех объектов недвижимости, располагающихся на земельных участках, подлежащих изъятию (п. п. 1 - 4 ст. 56.6 ЗК). В решении об изъятии в системном виде представлена информация об изымаемом имуществе, о целях изъятия и документах, в соответствии с которыми происходит изъятие, утверждается схема расположения земельного участка, если отсутствует проект межевания территории (п. п. 4, 5 ст. 56.6 ЗК).
В-третьих, публичные образования в силу их правового статуса и для исключения/ограничения коррупционных ситуаций весьма ограничены в возможности вступления в имущественные отношения с частными лицами, прежде всего в части расходования бюджетных средств. Соответственно, и выкуп имущества производится не сам по себе, а потому, что это необходимо для дальнейшей реализации публичных нужд и есть решение об изъятии.
В-четвертых, даже если изъятие производится по инициативе (ходатайству) указанных в законе организаций (далее - заинтересованные организации <1>) и за их счет возмещаются возникающие убытки, принявший решение об изъятии орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан подготовить соглашение об изъятии (подп. 7 п. 1 ст. 56.7 ЗК), заинтересованные организации в силу факта изъятия земельного участка для публичных нужд и при наличии соответствующего административного акта (решения об изъятии) обязаны исполнить свои организационно-правовые обязанности (заказ кадастровых работ, оценки изымаемого имущества, осуществление переговоров с правообладателями относительно условий изъятия).
--------------------------------
<1> Такое активное положение организаций в отношениях по сути публичных связано с развитием в последние годы в России государственно-частного партнерства, предполагающего тесное взаимодействие власти и бизнеса, участие частного капитала в реализации масштабных проектов публичной значимости.

В-пятых, решение об изъятии порождает обязанность правообладателей изымаемой недвижимости обеспечить доступ к земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК).
И, наконец, в-шестых, реквизиты решения об изъятии - обязательный элемент соглашения об изъятии (п. 1 ст. 56.9 ЗК).
Также при возникновении спора суды всегда оценивают процедуру изъятия, в том числе принятое решение об изъятии участка <1>. При отсутствии решения об изъятии земельного участка для публичных нужд выкуп земельного участка признавался осуществленным с нарушением установленного законом порядка изъятия, и соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа рассматривалось как ничтожная сделка <2>. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества (фактическим изъятием земельного участка) <3>.
--------------------------------
<1> См., например: Определение Приморского краевого суда от 7 июля 2015 г. по делу N 335602/2015 // Документ опубликован не был. ""; Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 22 декабря 2015 г. по делу N 33-12549/2015 // Документ опубликован не был. ""; Апелляционное определение Ростовского областного суда от 23 ноября 2015 г. по делу N 33-18062/2015 // Документ опубликован не был. "".
Как было указано ФАС Северо-Кавказского округа, в предмет доказывания по делу об изъятии земельного участка с выплатой компенсации входит установление следующих обстоятельств: необходимость в земельном участке, изымаемом для государственных нужд; подтверждение титула законного владения земельным участком и иными подлежащими изъятию объектами недвижимости (если они расположены на земельном участке) лица, у которого осуществляется изъятие участка; определение размера убытков, подлежащих возмещению землепользователю; наличие спора по вопросу, вытекающему из правоотношений, связанных с изъятием земельного участка (см.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 июня 2014 г. по делу N А32-18048/2013 // Документ опубликован не был. ""). Другой суд в решении подчеркнул, что, поскольку издание уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка является лишь первым этапом в процессе изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, суду надлежало установить совокупность действий, необходимых и обязательных для ответчика в целях выполнения условий по изъятию спорного земельного участка, и законность их соблюдения (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июня 2015 г. N Ф06-24137/2015 // Документ опубликован не был. "").
<2> См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 29 ноября 2007 г. N Ф09-9787/07-С6 // Документ опубликован не был. "".
<3> Пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 10 декабря 2015 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. N 4.

Несмотря на тот факт, что сегодня в качестве общего правила закреплено положение о том, что заключенная с нарушением закона или иного правового акта недействительная сделка является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК), как представляется, соглашение об изъятии, заключенное с нарушением процедуры изъятия, является ничтожной сделкой, поскольку такая сделка посягает как на публичные интересы, так и на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и иных последствий нарушения (например, ее оспоримость) законодатель не устанавливает. Принятие решения об изъятии - один из этапов развития отношений по изъятию земельных участков и иного недвижимого имущества, наличие которого (как и существование процедуры изъятия в целом) направлено на защиту интересов неопределенного круга лиц, населения в целом. Например, публикация решения об изъятии обеспечивает публичное информирование общественности, в том числе и тех правообладателей, которые не заявили о своих правах в установленные сроки, соответственно, и неопубликование решения влечет нарушение их прав и законных интересов. С позиции предстоящего использования решение об изъятии обеспечивает публичные интересы в реализации запланированного вида использования (например, подп. 19 п. 8 ст. 39.11, подп. 23 ст. 39.16 ЗК). В силу своей природы публичные образования действуют в общественных интересах (и круг возможных к заключению ими сделок ограничен), по соглашению об изъятии производится возмещение из бюджетных средств (при этом при изъятии для публичных нужд установлен особый порядок расчета, что сказывается на размере выплат), взамен изымаемого возможно предоставление другого государственного (муниципального) земельного участка в обход общих правил об открытости, информированности предстоящего отчуждения. Даже когда возмещение производится за счет средств частных заинтересованных организаций, такая компенсация при наличии решения об изъятии осуществляется в рамках общей процедуры изъятия и публично значимой цели, да и само соглашение об изъятии должно быть подписано органом, принявшим решение об изъятии, а не только правообладателем и заинтересованной организацией.
Не стоит забывать и то, что заключенное соглашение об изъятии является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, а также иных договоров, если их исполнение станет невозможным в связи с изъятием недвижимости (ст. 56 ЗК). Кроме того, в силу ст. 279 ГК со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Соответственно, при определении последствий заключенного с нарушением процедуры изъятия для публичных нужд соглашения об изъятии необходимо руководствоваться нормами п. 2 ст. 168 ГК о ничтожности такого соглашения.
Соответственно, только решение об изъятии земельного участка не порождает прекращение права на изымаемое имущество, так же, как и заключение соглашения об изъятии при отсутствии решения об изъятии недостаточно для наступления планируемых последствий (прекращения права). В данном случае требуется наступление совокупности юридических фактов, которую "обычно называют фактическим составом, юридическим основанием (титулом) права" <1> или сложным юридическим составом. В основе изъятия земельных участков для публичных нужд - сложный юридический состав, включающий в себя при добровольном прекращении прав: административный акт (решение об изъятии), соглашение об изъятии; при принудительном: административный акт и судебное решение об изъятии. В зависимости от добровольности/принудительности прекращения прав соглашение об изъятии или судебное решение являются завершающими в юридическом составе прекращения прав на изымаемое имущество и достаточными для государственной регистрации права, что непосредственно следует из ст. 56.11 ЗК, ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2>, ст. 60 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <3>.
--------------------------------
<1> Иоффе О.С. Указ. соч. С. 165 - 166.
<2> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с изм.).
<3> СЗ РФ. 2015. N 29. Ч. 1. Ст. 4344.

Ранее можно было встретить решения судов, в которых при наличии оснований для изъятия на ответчиков-правообладателей возлагалась обязанность заключать соглашения об изъятии <1>. Позже практика сменилась и при принудительном прекращении прав на имущество суды выносили решения об изъятии определенного имущества (в том числе земельных участков) и возмещении правообладателям возникших убытков в конкретной сумме, поскольку "действующим законодательством необходимость заключения соглашения по изъятию имущества после разрешения этого вопроса судом не предусмотрена" <2>, "соглашение о возмещении убытков не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить данное соглашение" <3>. Соответственно, непосредственно в судебном решении должны определяться условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка <4>.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2011 г. N Ф03-6365/11 // Документ опубликован не был. "". Необходимо отметить, что действующая до 1 апреля 2015 г. редакция ч. 9 ст. 32 ЖК при отсутствии соглашения об изъятии предусматривала предъявление иска о выкупе жилого помещения и суды принимали решения, возлагающие обязанность по заключению соглашения об изъятии (см., например: решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 марта 2014 г. // Документ опубликован не был. "". Новая редакция названного пункта была принята Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 1. Ч. I. Ст. 52).
<2> Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июля 2015 г. N Ф03-2853/2015 // Документ опубликован не был. "".
<3> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 августа 2011 г. N Ф03-2753/2011 // Документ опубликован не был. "".
<4> Пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 10 декабря 2015 г.

Таким образом, подписание соглашения об изъятии не является обязательной стадией в процедуре изъятия, но наличие подписанного соглашения свидетельствует о согласии правообладателя как с фактом прекращения права на земельный участок, так и с предложенной суммой (возмещением). В таком случае отсутствует принудительность изъятия, поскольку принудительное прекращение права допускается только по решению суда (ст. 35 Конституции РФ). В связи с этим немаловажным является тот факт, что с 1 апреля 2015 г. исчисление срока, по истечении которого принявший решение об изъятии орган или заинтересованная организация могут обратиться в суд с иском о принудительном изъятии имущества, начинается со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК).

Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2018 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!