Особенности внесения недвижимого имущества в качестве
вклада в уставный капитал совместного предприятия
3.93. В соответствии с действующим российским законодательством право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Таким образом, если партнерами по СП достигнуто соглашение о внесении в качестве вклада в уставный капитал СП объектов недвижимого имущества, для передачи недвижимого имущества в пользу СП потребуется государственная регистрация его права собственности в отношении передаваемого объекта недвижимого имущества. Оформить переход права собственности в отношении передаваемого объекта недвижимого имущества возможно только после учреждения и государственной регистрации хозяйственного общества, на базе которого создается СП. Для этих целей партнеру по СП, который передает недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, и СП рекомендуется подписать соглашение о передаче недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал, которое представляется вместе с другими необходимыми документами в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Соглашение о передаче подписывается дополнительно к акту приема-передачи недвижимого имущества. Основное содержание соглашения о передаче формирует обязательство передающей стороны передать в собственность СП согласованное недвижимое имущество, а также обязательство СП принять указанное имущество в собственность в соответствии с положениями корпоративного договора и решением об учреждении общества. Как правило, каких-либо иных положений соглашение о передаче не содержит. При этом в самом соглашении о передаче мы не рекомендуем делать ссылку на корпоративный договор: поскольку соглашение о передаче будет подаваться в государственные регистрирующие органы для целей государственной регистрации права собственности СП в отношении недвижимого имущества, при наличии соответствующей ссылки на корпоративный договор государственный орган может запросить его копию. Кроме того, необходимо отметить, что если передаваемое имущество представляет собой здание или сооружение, то партнерам по СП следует также согласовать, какие права получит СП на земельный участок, расположенный под указанным зданием или сооружением (например, право аренды или право собственности).
3.94. До внесения недвижимого имущества в уставный капитал СП его участникам необходимо будет привлечь независимого оценщика для оценки стоимости вклада. Как отмечалось ранее, если независимая оценка имущества не будет произведена до подписания корпоративного договора, в корпоративном договоре необходимо будет указать наименование оценщика и сроки проведения оценки. Наконец, в целях избежания потенциальных проблем, связанных с неспособностью СП поддерживать предусмотренное российским законодательством соотношение стоимости его чистых активов и уставного капитала, номинальную стоимость вносимого в уставный капитал недвижимого имущества следует установить значительно ниже стоимости, определенной с помощью независимого оценщика (см. подробнее разд. 3.90 - 3.92 выше). Таким образом, в общем случае процедура внесения вклада в виде недвижимого имущества в уставный капитал СП может быть описана следующим образом:
(i) оценка недвижимого имущества, которое будет вноситься в качестве вклада в уставный капитал СП, с привлечением независимого оценщика;
(ii) подписание корпоративного договора, в котором подробно описывается недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал СП, а также указываются сроки его внесения;
(iii) принятие решения об учреждении СП, его государственная регистрация (в случае первичного создания СП)/принятие решения об увеличении уставного капитала СП (если СП создается на основе существующего общества или его участниками принято решение о его дополнительном финансировании через увеличение уставного капитала);
(iv) подписание соглашения о передаче, оформляющего передачу недвижимого имущества от соответствующего участника СП в собственность СП;
(v) подача СП и передающим недвижимое имущество участником документов в российские государственные регистрирующие органы для целей государственной регистрации права собственности СП в отношении недвижимого имущества;
(vi) подписание акта приема-передачи недвижимого имущества СП и соответствующим участником (как правило, это имеет место после государственной регистрации права нового собственника, но возможно и до нее).
3.95. Хотелось бы отметить, что исходя из нашего опыта на практике участники СП достаточно редко передают ему в собственность принадлежащее им недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, предпочитая предоставлять обществу право льготной аренды в отношении соответствующего объекта недвижимого имущества (см. подробнее разд. 3.118 - 3.120 ниже). Основная причина - потенциальные сложности с возвратом переданного недвижимого имущества, если совместное ведение бизнеса не позволит достичь нужных результатов и соответствующий участник примет решение о выходе из проекта.
