§ 4. Особенности правового режима счета эскроу
в долевом строительстве жилья
Особенности правового режима счета эскроу в долевом строительстве жилья предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> См.: "". Далее - Закон N 214-ФЗ.
Как уже было сказано выше, в отличие от общего порядка договор под названием "Договор условного депонирования" в ходе долевого жилищного строительства не заключается (ч. 4 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Однако фактически эту роль выполняет договор счета эскроу.
Основанием для открытия счета эскроу является договор участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ), по которому производятся расчеты, и договор счета эскроу.
Открытию счета эскроу должен предшествовать следующий состав юридических фактов:
- заключение кредитного договора между банком и застройщиком, отвечающего требованиям ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ;
- заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ;
- регистрация договора участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре недвижимости;
- заключение договора счета эскроу.
Законом N 214-ФЗ предусмотрен строго целевой характер использования средств, депонируемых на счете эскроу. Поэтому участник долевого строительства обязан внести денежные средства в счет уплаты цены по договору участия в долевом строительстве (ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
Из ч. 2 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает строго обеспечительный характер счета эскроу. Он открывается для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от участника в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи этих средств застройщику на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, или на основании одностороннего акта в случае уклонения участника от принятия объекта.
Именно поэтому Законом N 214-ФЗ предусмотрены повышенные требования к банкам, которые вправе открывать такие счета эскроу.
Правом на открытие счетов эскроу обладают только банки, отвечающие требованиям, установленным ч. 3 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 27 апреля 2017 г. N 498 и Правилами размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2011 г. N 1121.
Этими нормативными правовыми актами предусмотрены следующие требования к кредитным организациям, желающим открывать счета эскроу в сфере долевого жилищного строительства:
а) наличие у кредитной организации генеральной лицензии <1> Центрального банка Российской Федерации на осуществление банковских операций;
--------------------------------
<1> В соответствии с Инструкцией Банка России N 135-И в редакции указания ЦБ РФ от 11 августа 2017 г. генеральная лицензия отменена. Сейчас ее функции выполняет универсальная лицензия.
б) наличие у кредитной организации собственных средств (капитала) в размере не менее 25 млрд рублей;
в) соответствие одному из следующих требований:
нахождение под прямым или косвенным контролем Центрального банка Российской Федерации или Российской Федерации;
заключение государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" с кредитной организацией договора субординированного займа и предоставление облигаций федерального займа либо заключение договора о приобретении привилегированных акций кредитной организации, и оплата таких акций облигациями федерального займа и т.п.;
г) отсутствие у кредитной организации просроченной задолженности по банковским депозитам, ранее размещенным в ней за счет средств федерального бюджета;
д) участие кредитной организации в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации";
е) иные требования, устанавливаемые в соответствии с Правилами размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах.
На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором в соответствии со ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ.
В отличие от общего правила, банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу в сфере долевого жилищного строительства, вознаграждение не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
В случае произведения расчетов по договору участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается и счет эскроу подлежит закрытию без заявления владельца этого счета в день осуществления таких расчетов (ч. 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
В случае уступки права (требования) или при ином способе перехода прав по договору участия в долевом строительстве к новому участнику строительства переходят права и обязанности по договору счета эскроу (ч. 11 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
В случае отказа банка от заключения договора счета эскроу с клиентом на основании п. 5.2 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Банк по договору счета эскроу обязан уведомлять участника долевого строительства о наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве не позднее 10 рабочих дней.
По общему правилу ст. 5 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" средства на счетах эскроу не подлежат страхованию.
Исключение предусмотрено ст. 12.1 указанного Федерального закона. Она установила, что денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в ЕГРП, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права.
