Статья 449.1. Публичные торги

Комментарий к статье 449.1

1. Согласно комментируемой норме под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. При проведении подобных торгов отсутствует воля лица на продажу его имущества. Для публичных торгов характерно соединение права публичного (процессуального), в силу которого в этом процессе участвуют органы судебной власти, судебный пристав-исполнитель, и права частного, в силу которого возникают и прекращаются гражданские права, прежде всего право собственности.
1.1 Комментируемая норма отдает приоритет в регулировании порядка организации и проведения публичных торгов нормам о публичных торгах, установленных в данной статье и специальном законодательстве. Положения ст. ст. 448, 449 ГК РФ применяются к публичным торгам лишь субсидиарно.
Специальные положения о порядке продажи имущества с публичных торгов предусмотрены в нормах Закона об исполнительном производстве, в нормах ГК РФ и нормах Закона об ипотеке (о порядке обращения взыскания на предмет залога (ипотеки) на основании судебного решения или исполнительной надписи нотариуса). Иначе говоря, цель комментируемой статьи состояла в формировании общих правил, применяемых в отношении публичных торгов в тех случаях, когда соответствующий вопрос не урегулирован в специальных нормах законодательства о тех или иных случаях продажи имущества с публичных торгов.
Так, в гл. 9 Закона об исполнительном производстве имеется большое количество норм, регламентирующих порядок информационного обеспечения публичных торгов, основания и последствия признания их несостоявшимися. В частности, согласно ч. 1 ст. 90 Закона об исполнительном производстве торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. В ст. 91 Закона об исполнительном производстве приводится исчерпывающий перечень оснований для признания публичных торгов несостоявшимися.
Оптимальным видится иное регулирование публичных торгов: в ГК РФ можно было бы не устанавливать какие-либо общие правила в отношении публичных торгов, достаточно было бы сохранить отсылочную норму к специальному законодательству.
1.2. Продажа имущества на торгах в рамках конкурсного производства регулируется нормами Закона о банкротстве. Такие торги не соответствуют закрепленному в п. 1 комментируемой статьи понятию публичных торгов. Соответственно, положения комментируемой статьи не подлежат применению к данным торгам.
Не применяются правила ГК РФ о публичных торгах и к порядку обращения взыскания на предмет залога не на основании судебного акта или исполнительной надписи нотариуса, а на основании соглашения между залогодателем или залогодержателем, а также к продаже государственного или муниципального имущества в порядке приватизации. В указанных случаях имущество продается не в целях исполнения судебного решения и не в рамках исполнительного производства.
1.3. В ГК РФ имеется ряд указаний на необходимость проведения публичных торгов, никак не связанных с исполнительным производством и обращением взыскания на имущество должника. Например, согласно ст. 239 ГК РФ "в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов"; в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, "если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов"; согласно ст. 240 ГК РФ "в случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов".
Иначе говоря, когда законодатель в иных статьях говорит о публичных торгах, он имеет в виду обычные торги по принудительной продаже чужого имущества, проводимые в обязательном порядке. Вопрос о том, применяются ли к ним вступившие в силу с 1 июня 2015 г. нормы комментируемой статьи о публичных торгах, некоторое время был спорным. В связи с этим в п. 1 комментируемой статьи благодаря поправке, вступившей в силу 4 июля 2016 г., к категории публичных торгов отнесены не только торги, проводимые в целях исполнения судебных решений и исполнительных документов в рамках исполнительного производства, но и иные торги, поименованные в качестве публичных законом. Иначе говоря, применение правил комментируемой статьи о публичных торгах становится возможным и в тех случаях, когда торги не связаны с реализацией исполнительных документов и решений судов, но прямо обозначены как публичные в специальных нормах закона.
2. Комментируемая норма определяет организатора публичных торгов. В случаях, когда публичные торги проводятся в целях исполнения исполнительных документов и решений судов, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Росимущество.
2.1. Реализация имущества должника путем публичной продажи производится уполномоченным органом от имени государства. Полномочия государственных органов по реализации имущества должника основаны на законе и не производны от полномочий собственника. Если по общему правилу для организатора торгов возможны лишь договорное представительство или иная форма посредничества, основанная на договоре (п. 2 ст. 447 ГК РФ), то исключением из этого правила как раз и являются публичные торги, где продавцом является лицо, которому такое право предоставлено законом. В этом случае организатор торгов непосредственно выступает в качестве продавца имущества, реализуемого на публичных торгах. Так, согласно п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 собственник имущества, отчуждаемого в порядке публичных торгов, "не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги".
2.2. Территориальные управления Росимущества проводят публичные торги не только в ходе исполнительного производства, но и при реализации заложенного имущества (движимого или недвижимого). В обоих случаях применяются правила процессуального законодательства (п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке). Управления Росимущества вправе передать свои полномочия по проведению публичных торгов другому физическому или юридическому лицу, отобранному в соответствии с требованиями Закона о контрактной системе <1>. С организатором торгов заключается государственный контракт на оказание услуг по реализации арестованного имущества, хотя, по нашему мнению, взаимоотношения заказчика и организатора торгов могут охватываться моделью посреднического договора.
--------------------------------
<1> Соглашение ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30 апреля 2015 г. "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество".

На практике подобные отношения иногда именуют аккредитацией, что в буквальном смысле не совсем верно, хотя и соответствует сущности взаимоотношений территориальных управлений Росимущества и соответствующих физических и юридических лиц - организаторов торгов.
Обратная процедура перепоручения полномочий по организации и проведению торгов вряд ли возможна. Допустим, если взыскание на предмет ипотеки обращается не по решению суда, а на основании соглашения сторон, залогодержатель не может привлечь в качестве организатора торгов территориальное управление Росимущества или его поверенных. Они выполняют свои полномочия только на основании исполнительных документов, а соглашение сторон к таковым не относится <1>.
--------------------------------
<1> Похожий случай был приведен в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101.

2.3. В тех случаях, когда торги квалифицируются в качестве публичных в силу прямого указания в законе, но не связаны с исполнением решения суда или исполнительного документа, функции организатора торгов выполняют государственный орган или орган местного самоуправления, указанные в законе.
3. В комментируемой норме говорится о том, что на торгах вправе присутствовать должник, взыскатели и лица, имеющие права на продаваемое имущество. Возможность присутствия на торгах позволяет этим заинтересованным лицам своевременно узнать о нарушениях процедуры и оспорить торги при выявлении нарушений. В превентивном же плане присутствие таких лиц на торгах снижает вероятность допущения нарушения процедуры проведения торгов.
Схожим образом в п. 5 ст. 57 Закона об ипотеке также описывается порядок присутствия "публики" на публичных торгах. Правда, на них могут присутствовать любые лица, а не только непосредственно участники публичных торгов. Во всяком случае, речь идет о лицах, имеющих права пользования или вещные права на заложенное имущество, а также о залогодержателях по последующим ипотекам. Ограничения могут быть установлены органами местного самоуправления в целях поддержания общественного порядка.
Хотя логика комментируемой нормы в целом понятна, ее значение не стоит преувеличивать. Должник или взыскатель, воспользовавшиеся своим правом присутствия на публичных торгах, на которых реализуется имущество должника, не наделены какими-то правами или правовыми возможностями непосредственно влиять на процесс торгов. Торги являются специальной юридической процедурой, опосредующей процесс заключения договора. Круг участников самой юридической процедуры торгов, ее субъектный состав строго ограничен организатором и участниками торгов, только они обладают правами и обязанностями, сопряженными с организацией и проведением торгов. Остальные же лица на торгах могут быть лишь зрителями. Таким образом, присутствие или отсутствие на публичных торгах взыскателя или должника вряд ли может оказать непосредственное влияние на легальность самой процедуры торгов. Сомнительно, что недопуск таких лиц на торги сам по себе может быть признан существенным нарушением порядка проведения торгов, оправдывающим признание торгов недействительными.
4. Комментируемая норма определяет требования к извещению о проведении публичных торгов, отсылая к п. 2 ст. 448 ГК РФ, а также содержит два дополнительных требования к извещению: 1) оно должно быть размещено на сайте организатора торгов, 2) в нем должно содержаться указание на собственника продаваемого имущества.
Вместе с тем Закон об исполнительном производстве также регулирует порядок информационного обеспечения публичных торгов. В частности, специализированная организация обязана в 10-дневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных СМИ (ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Однако законодательством не предусмотрено, что информационное сообщение о торгах должно быть опубликовано в конкретном СМИ с конкретным тиражом. Кроме того, извещение о проведении торгов должно быть размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru (ч. 3 ст. 90 Закона об исполнительном производстве, Постановление Правительства РФ от 10 сентября 2012 г. N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации").
В своих Постановлениях от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 и от 5 апреля 2012 г. N 16311/11 Президиум ВАС РФ пояснил, что факт обнародования печатного извещения о торгах должен подтверждаться наличием обязательного экземпляра периодического печатного издания в Российской книжной палате (ст. 4, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. N 77-ФЗ "Об обязательном экземпляре документов").
Как отметил Пленум ВС РФ в Постановлении от 17 ноября 2015 г. N 50, порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований ч. 3 ст. 90 Закона об исполнительном производстве и п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке.
5. В комментируемой норме установлен запрет на участие в публичных торгах должника, организаций, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работников указанных организаций, должностных лиц органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также членов семей соответствующих физических лиц.
Комментируемая норма содержит запрет, похожий на требования п. 4 ч. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции, однако по своему содержанию он значительно шире. В Законе о защите конкуренции установлен запрет участия в торгах для двух категорий лиц: организатора и заказчика торгов, а также их работников. В свою очередь, комментируемая норма указывает должника, оценщика, должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, а также членов их семей. Очевидно, что установление подобного запрета направлено на обеспечение справедливого соперничества между участниками торгов, воспрепятствование тому, чтобы сущность торгов не была выхолощена.
Вероятно, допуск к участию в торгах перечисленных лиц может быть квалифицирован как существенное нарушение правил проведения торгов, влекущее признание их недействительными, как минимум, если такие лица выиграли торги или составляли основную часть участников торгов. Однако нельзя не отметить, что организатор публичных торгов будет находиться в весьма затруднительном положении, потому что установить членов семей лиц, перечисленных в комментируемой норме, на этапе приема и допуска заявок практически невозможно.
6. Комментируемая норма содержит требования к содержанию протокола о результатах публичных торгов: в нем должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили. В Законе об исполнительном производстве норм, детализирующих содержание протокола, и требований к его оформлению нет. Представляется, что оформление протокола о результатах публичных торгов должно осуществляться также с учетом требований п. 6 ст. 448 ГК РФ.
7. Комментируемая норма устанавливает последствия неуплаты победителем торгов покупной цены в установленный срок. В такой ситуации договор с победителем торгов считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. В п. 4 ст. 91 Закона об исполнительном производстве и подп. 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке было ранее закреплено признание торгов несостоявшимися. Так что в этой части данная новелла ГК РФ развивает нормы прежнего законодательства. Но про незаключенность договора речь в этих законах не шла. Таким образом, здесь ГК РФ идет дальше смысла норм специального законодательства.
Кроме того, согласно прямому указанию в комментируемой норме организатор торгов также вправе требовать от лица, не исполнившего свои договорные денежные обязательства, возмещения причиненных ему убытков.
7.1. Эта норма сформулирована несколько неверно, так как она демонстрирует смешение таких понятий, как "торги" и "договор, заключенный по результатам торгов". Исходя из конструкции, предусмотренной комментируемой нормой, при неисполнении заключенного на торгах договора ни торгов, ни самого договора будто бы не было. Хотя в действительности и торги были, и договор был заключен, однако по каким-то причинам покупателем он не был исполнен. В действительности признание торгов несостоявшимися не связано с какими-либо нарушениями их процедуры или общих норм законодательства (здесь следовало бы говорить о недействительности торгов) и тем более не может быть связано с нарушениями заключенных на основании торгов договоров. Несостоятельность торгов обусловлена исключительно отсутствием состязательности, так как участник торгов всего один либо участников нет вовсе либо они занимают пассивную позицию, не делая надбавок к начальной цене (ч. 3 ст. 91 Закона об исполнительном производстве).
Кроме того, идущим вразрез с теорией обязательственного права представляется указание на то, что не исполненный покупателем договор следует считать незаключенным. Незаключенность договора никак не может зависеть от его исполнения, если только законодатель не имел в виду, что договор продажи имущества на публичных торгах является реальным договором и считается заключенным в момент внесения покупной цены. Может быть, законодатель имел в виду именно реальный характер такого договора? На этот вопрос, видимо, следует ответить отрицательно, так как тут же закон указывает на то, что лицо, выигравшее торги, заключившее договор и не внесшее оплату по нему, обязано возместить убытки. Из этого следует, что обязательство по оплате по мысли законодателя все-таки возникает, иначе непонятно, в связи с нарушением какого права взыскиваются убытки.
Но если покупатель возмещает убытки в связи с нарушением права, то как это совместимо с тем, что договор признается незаключенным? Ведь последнее означает, что никакого обязательства и вытекающего из него права на получение оплаты нет. Какова природа этой ответственности? Применимы ли здесь положения ст. 393 ГК РФ о возмещении убытков, вызванных неисполнением обязательства, или речь должна идти о какой-то особой форме внедоговорной ответственности? Представляется, что выбранный законодателем подход исключает возможность взыскания с покупателя неустойки, а также применения иных способов обеспечения. Остается также неясным, какая по длительности просрочка в оплате может привести к признанию договора незаключенным.
7.2. В ситуации нарушения заключенного на публичных торгах договора следовало бы говорить о расторжении договора и необходимости проведения повторных торгов, но не потому, что первые не состоялись, а именно по специальному основанию - неисполнение и последующее расторжение договора, ранее заключенного на первоначальных торгах. Такой подход позволил бы обосновать иск об убытках общими правилами о договорной ответственности, применить к покупателю неустойку, реализовывать иные способы обеспечения на случай просрочки, а также обосновать применение правил ГК РФ о расторжении договора и его последствиях (например, о существенности нарушения как основании для расторжения).

Возможно вас заинтересует эти образцы, формы и шаблоны договоров:
Безымянная страница
Образцы договоров:
Формы договоров: Добровольное страхование
Формы договоров: аренда, лизинг, прокат
Образцы договоров: Страхование
Другие шаблоны договоров:
Вопрос - ответ:


Copyright 2009 - 2017 гг. Образцы договоров. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!