Статья 429. Предварительный договор
Комментарий к статье 429
1. Пункт 1 ст. 429 ГК РФ дает определение предварительного договора. Данное определение является явно неполным и требует расширительного толкования. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор - это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущий основной договор на условиях, указанных в предварительном. При этом к возможным вариантам основного договора, заключаемого на основании предварительного, отнесены договоры на передачу имущества, оказание услуг или выполнение работ. В силу принципа свободы договора данный перечень следует толковать как иллюстративный и неисчерпывающий. Палитра договорных моделей не исчерпывается договорами на оказание услуг, выполнение работ или передачу имущества. В обороте встречаются и иные договоры (акционерные соглашения, простое товарищество, соглашения о конфиденциальности, лицензионные договоры, соглашения об установлении сервитута и др.). Конечно же, заключение в будущем и таких договоров может быть включено в предмет предварительного договора. По крайней мере не наблюдается убедительных причин блокировать такую возможность.
1.1. Предварительный договор обычно заключается тогда, когда стороны готовы установить между собой некую правовую связь, но при этом отсутствуют те или иные формальные основания для заключения основного договора.
1.2. Предварительный договор опосредует возникновение обязательств заключить основной договор в будущем. В этом отличие такого договора от опциона на заключение договора, который предусматривает не обязательства заключить в будущем основной договор, а секундарное (преобразовательное) право одной из сторон своим волеизъявлением (акцептом) ввести основной договор в действие (см. комментарий к ст. 429.2 ГК РФ). Поэтому если в случае с опционом, для того чтобы возник основной договор, достаточно одностороннего заявления соответствующей стороны договора, то в случае с предварительным договором одного лишь волеизъявления стороны, пожелавшей ввести основной договор в действие, недостаточно; требуется согласие другой стороны, а при отсутствии такого согласия вопрос о введении в действие основного договора решается судом (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
1.3. С момента появления в ГК РФ конструкции опциона на заключение договора, а также окончательного утверждения в судебной практике возможности заключения основных договоров купли-продажи (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54) и аренды (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, Определение КГД ВС РФ от 27 сентября 2016 г. N 127-КГ16-6) в отношении еще отсутствующих у продавца или арендодателя на момент заключения договора вещей (в том числе недвижимости) возникают сомнения в том, что в сложившихся условиях есть в принципе какой-то смысл в заключении предварительного договора. Зачем, например, заключать предварительный договор аренды на стадии строительства объекта, после введения объекта в эксплуатацию долгие месяцы судиться с ответчиком по иску о принуждении к заключению основного договора аренды, а вслед за этим, возможно, еще раз судиться в случае неисполнения основного договора аренды, если можно сразу оформить основной договор аренды в отношении будущей недвижимости, порождающий обязательство сдачи в аренду после окончания строительства, или оформить опцион на заключение основного договора аренды под условием введения объекта в эксплуатацию и тем самым избежать как минимум первой судебной стадии для фиксации заключенности основного договора? Тем не менее можно допустить, что некоторые участники оборота будут по инерции оформлять отношения, имеющие своим предметом передачу объекта, который еще не создан или не зарегистрирован в качестве недвижимости в реестре на момент заключения договора, через оформление предварительного договора. Так что возникающие в рамках этого института проблемы еще долго будут предметом обсуждения в судах.
1.4. Иногда конструкцию предварительного договора стороны пытаются использовать с целью обойти императивные нормы закона о реальном характере того или иного договора. Некоторые юристы считают, что посредством предусмотренного в рамках конструкции предварительного договора иска о принуждении к заключению основного договора можно фактически заставить сторону (например, заимодавца по реальному договору займа) перечислять заем. Эту практику вряд ли можно признать нормальной. Если закон императивно закрепляет реальный характер того или иного договора (т.е. обусловливает вступление договора в силу моментом передачи имущества), вхождение в отношения по такому договору не может быть оформлено через заключение предварительного договора и последующее предъявление требования о заключении основного договора. Для того чтобы такое требование действительно привело к признанию реального договора заключенным, оно должно быть направлено на принуждение к передаче имущества. Последнее же в некоторой степени противоречит одной из целей признания тех или иных договоров в качестве реальных (сохранение для одной из сторон свободы от договорной связи вплоть до момента, когда она решится передать указанное в договоре имущество).
В то же время сама императивная, навязанная законом реальность договора, как правило, неоправданна с политико-правовой точки зрения. В частности, нет ни одного убедительного политико-правового резона, который мог бы подкрепить идею о строгой реальности договора займа. Если закон допускает возможность обещать подарить имущество (заключив консенсуальный договор дарения) или обязаться продать свою квартиру, то просто абсолютно нелогично настаивать на том, что любые попытки сторон заключить консенсуальный договор займа должны жестко пресекаться. Соответственно, если все нормы, посредством которых закон по каким-то соображениям предписывает тому или иному договору реальный характер, будут признаны диспозитивными, сам вопрос об использовании конструкции предварительного договора с целью обхода этих норм отпадет.
1.5. По общему правилу предварительный договор является двусторонним организационным договором. Обязательства заключить основной договор возникают у каждой из его сторон. В то же время в силу принципа свободы договора нельзя исключать заключение и одностороннего предварительного договора, в котором обязательство заключить основной договор по требованию контрагента возникает лишь у одной из сторон, в то время как контрагент заключать основной договор не обязан, но имеет право требовать от другой стороны заключения такого договора. В таком случае в договоре может появиться условие о вознаграждении обязанной стороны за принятие на себя в одностороннем порядке такого обязательства и предоставление другой стороне права требовать заключения основного договора (наподобие опционной премии в опционе). В таких случаях односторонний предварительный договор теряет характер сугубо организационного и становится возмездным.
Односторонний предварительный договор очень похож на классический опцион, но не идентичен ему, так как сохраняются принципиальные отличия в структуре порождаемых прав и обязанностей (в предварительном это обязательство заключить основной договор по требованию другой стороны; в опционе - секундарное право одной из сторон ввести основной договор в действие своим произвольным волеизъявлением).
1.6. В силу положений ст. 429 ГК РФ (в частности, п. 6 данной статьи) обязательства каждой из сторон заключить основной договор актуализируются (созревают) в случае предъявления другой стороной предложения о заключении основного договора. По сути, речь идет о предложении, которое одновременно выступает и в качестве требования исполнить условия предварительного договора. При этом такое предложение-требование может быть сразу оформлено как оферта по заключению основного договора. Другая сторона, получив такое предложение, обязана заключить основной договор (акцептовать поступившую оферту). Фактически в данном случае речь идет об обязательстве с исполнением до востребования. Если ни одна из сторон в течение срока действия предварительного договора такого требования не предъявляет (исполнение обязательства не будет востребовано), обязательства по заключению основного договора прекращаются.
1.7. В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка (подробнее см. комментарий к ст. 380 ГК РФ). Эта норма появилась в ГК РФ с 1 июня 2015 г. и имела целью переломить негативное отношение к включению задатка в предварительный договор, сложившееся в практике ВАС РФ ранее (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09). Такой задаток будет обеспечивать обязательства каждой из сторон заключить основной договор в случае предъявления контрагентом соответствующего требования. В случае уклонения от заключения основного договора стороны, получившей задаток, она обязана будет его вернуть в двойном размере. В случае же уклонения от заключения основного договора стороны, внесшей задаток, она рискует его утратить. При этом платежный эффект задатка носит отложенный характер и реализуется не по предварительному, а по основному договору, когда и если он будет заключен. Иначе говоря, уплаченный по предварительному договору задаток засчитывается в счет платежей по основному договору.
Кроме того, нет препятствий и для обеспечения обязательств по предварительному договору и путем обещания уплатить неустойку (Постановления Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2014 г. N 16973/13 и от 12 февраля 2013 г. N 13585/12). Такая неустойка может быть выражена в качестве штрафа на случай срыва предварительного договора по вине одной из сторон. Такой штраф может быть взыскан, если сторона, безуспешно попытавшаяся вступить в основной договор, в ответ на нарушение условий предварительного договора расторгнет его. Естественно, взыскание такого штрафа не может совмещаться с требованием о понуждении к заключению основного договора, так как альтернативно сохранению обязательств по предварительному договору.
При этом ничто не мешает сторонам установить в договоре пени за каждый день уклонения от заключения основного договора. Взыскание такой неустойки вполне совместимо с требованием о понуждении к заключению основного договора.
1.8. Согласно судебной практике, если стороны называют свой договор предварительным, но предусматривают внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по подлежащему заключению в будущем основному договору, такой договор не следует квалифицироваться как предварительный (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54). Такой договор следует признавать изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты (аванса) и ставящим исполнение встречных обязательств до востребования. Соответственно, положение такого договора об обязательстве заключить основной договор на основании требования стороны, внесшей такую предоплату, следует толковать как обязательство осуществить встречное исполнение при его востребовании. Из этого вытекает, что на основании договора, названного сторонами предварительным, возникают полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления. По сути, к такому же выводу приходит и практика ВС РФ: п. п. 9 и 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.), Определение КГД ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-165.
1.9. Так как предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем, а не влечет непосредственно в силу самого факта своего заключения переход прав на имущество (распорядительный эффект), нет необходимости, чтобы соответствующее имущество, распоряжение которым входит в предмет основного договора, было у соответствующей стороны предварительного договора в момент его заключения (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 9798/12). Более того, отсутствие прав на данное имущество к моменту заключения основного договора (в том числе на основании судебного решения) не препятствует заключению даже основного договора, так как закон не запрещает заключение обязательственных договоров (купля-продажа, аренда и т.п.) в отношении отсутствующего у соответствующей стороны на момент заключения договора и подлежащего созданию или приобретению в будущем имущества (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54). Применительно к купле-продаже такая возможность прямо предусмотрена в п. 2 ст. 455 ГК РФ. Если после заключения основного договора (в том числе по судебному решению) к соответствующему моменту исполнения обязательства передать такое имущество должник его исполнить не сможет, он будет считаться нарушившим договор и нести договорную ответственность.
1.10. Предварительный договор может содержать отлагательные условия, наступление которых дает одной или обеим сторонам право требовать заключения основного договора. Например, предварительный договор купли-продажи или аренды недвижимости может предусматривать, что право требовать заключения основного договора возникает только при условии регистрации одной из сторон права собственности на соответствующий объект недвижимости. Нет препятствий и к заключению предварительного договора под отменительным условием.
1.11. Предварительный договор может предусматривать ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения. Например, предварительный договор может возложить на одну из сторон обязанность совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному договору. В таких случаях нарушение данной обязанности будет влечь ответственность за неисполнение обязательства в форме возмещения убытков и давать другой стороне, потерявшей в связи с просрочкой интерес в заключении основного договора, право отказаться от предварительного договора (п. 2 ст. 405, п. 2 ст. 450 ГК РФ).
1.12. Вытекающее из предварительного договора право одной из сторон требовать заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано, как правило, с двусторонней структурой прав и обязанностей по заключаемому основному договору. Если бы такая уступка была возможна, то требование о заключении основного договора к контрагенту могло бы предъявить незнакомое ему лицо, а удовлетворение этого требования судом приводило бы к вступлению основного договора в силу и возникновению у ответчика встречных требований по исполнению этого договора в отношении такого незнакомого лица. Иначе говоря, такая уступка фактически влечет перевод потенциального долга по основному договору. Последнее естественным образом могло бы существенно нарушить права стороны предварительного договора, чье согласие на уступку и замену потенциального должника не было испрошено, примерно в той же степени, в которой нарушает права контрагента перевод уже существующего долга без его согласия. Соответственно, такая уступка без согласия другой стороны предварительного договора должна признаваться ничтожной. Обосновать этот вывод можно, применяя норму п. 2 ст. 391 ГК РФ о ничтожности перевода долга без согласия кредитора.
Соответственно, возможна лишь замена стороны предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей по предварительному договору (ст. 392.3 ГК РФ). Такая замена стороны договора (передача договора) возможна с согласия контрагента.
1.13. Так как основной договор заключается во исполнение обязательств по договору предварительному, эти сделки носят взаимосвязанный характер. В то же время эта взаимосвязь не простирается настолько далеко, чтобы у них была общая правовая судьба. Недействительность предварительного договора сама по себе не должна влечь признания недействительным заключенного в результате его исполнения основного договора. Последний может быть признан недействительным, только если порок затрагивал его непосредственно (например, порок воли присутствовал в момент заключения и предварительного, и основного договоров).
В равной степени действительность предварительного договора не ставится под сомнение в связи с признанием недействительным заключенного в рамках его исполнения основного договора. Если основной договор признан недействительным по тем или иным основаниям, но срок действия предварительного договора еще не истек, право заявить повторное требование заключить основной договор сохраняется.
1.14. К отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или получить в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. N 17).
2. Из смысла п. 2 ст. 429 ГК РФ вытекает, что обязательным требованием к оформлению предварительного договора является соблюдение его письменной формы. Если закон предусматривает для основного договора более строгую форму (например, нотариальное оформление, оформление договора в виде единого документа и т.п.), то и предварительный договор, опосредующий обязательства заключить такой основной договор, должен быть заключен в той же форме. В частности, в силу этого предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами (Определение КГД ВС РФ от 20 июля 2010 г. N 5-В10-42). Нарушение этих требований к форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 6616/12; п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59; Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2010 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 8 декабря 2010 г.); Определение КГД ВС РФ от 20 июля 2010 г. N 5-В10-42).
3. Норма п. 3 ст. 429 ГК РФ не является в полной мере удачной. Согласно этой норме в предварительном договоре должны быть отражены предмет основного договора и те условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие при заключении предварительного договора. Первое требование означает, что в предварительном договоре должны быть с достаточной степенью детализации определены основные обязательства, входящие в предмет основного договора. Второе требование предполагает, что любые условия, предложенные к согласованию одной из сторон при заключении предварительного договора, характеризующие параметры как основного договора, так и самого предварительного договора, должны быть согласованы сторонами. При сохранении разногласий между сторонами по таким условиям предварительный договор не может считаться заключенным.
Эти положения закона не вызывают возражений. В то же время в прежней редакции ГК РФ, действовавшей до 1 июня 2015 г., речь шла о том, что в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия основного договора. Если взглянуть на ст. 432 ГК РФ, определяющую существенные условия договора, и перечень условий, по которым в силу новой редакции п. 3 ст. 429 ГК РФ должны договориться стороны предварительного договора, то становится очевидным, что из правил о порядке заключения предварительного договора выпала необходимость согласования условий, которые являются обязательными (существенными) для основного договора в силу специальных указаний в законе.
В то же время очевидно, что без согласования таких существенных в силу закона условий основного договора заключить его и нормально исполнять обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, невозможно. Законодатель решает эту проблему в п. 5 ст. 429 ГК РФ следующим образом: если стороны так и не смогут договориться по таким существенным в силу закона условиям при заключении основного договора, такие условия будут определены по решению суда. По сути, данная норма перекладывает на плечи суда бремя определения существенных в силу закона условий за стороны. Такое решение может вызвать определенные сомнения. Если условие является существенным в силу прямого указания в законе, следовательно, закон не доверяет определение такого условия судам; иначе не было бы смысла признания такого условия существенным. Видимо, законодатель исходит из идеи о том, что, заключая предварительный договор без фиксации в нем тех или иных обязательных в силу закона для основного договора существенных условий, стороны имплицитно соглашаются на признание за судом компетенции по урегулированию разногласий по таким условиям.
3.1. В предварительном договоре на заключение в будущем основного договора, опосредующего передачу имущества, которое еще отсутствует в момент заключения предварительного договора, данный объект должен быть определен таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора (Определение КГД ВС РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8).
Если оформляется предварительный договор на заключение в будущем основного договора об отчуждении существующего в момент заключения имущества (например, здания, земельного участка и т.п.), в предварительном договоре должны быть обозначены его характеристики, позволяющие его точно идентифицировать (например, границы такого участка; см. Определение КГД ВС РФ от 11 мая 2010 г. N 4-В10-5).
3.2. Если в предварительном договоре не указаны те или иные несущественные для основного договора условия и стороны не смогли договориться о таких условиях при заключении основного договора, то при рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора суд не может определять такие условия по своему усмотрению. Отсутствие в основном договоре тех или иных несущественных условий не мешает ему считаться заключенным (в том числе на основании судебного решения). В то же время если при рассмотрении спора о понуждении к заключению основного договора стороны пришли к согласию по тем или иным несущественным условиям, суд может указать их в решении суда, дополнив тем самым список обязательных к указанию в таком решении существенных условий.
3.3. Если в предварительном договоре стороны указали, что те или иные несущественные условия основного договора (например, о цене) подлежат согласованию при заключении основного договора, но такие условия не были согласованы сторонами, суд должен толковать такое положение предварительного договора как делегацию ему согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ по соглашению сторон правомочий по урегулированию разногласий и определению содержания соответствующего спорного условия (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14). В таком случае суд при вынесении решения о принуждении к заключению договора разрешает разногласие и определяет такие условия за стороны.
4. Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре может быть определен срок его действия. При отсутствии в предварительном договоре условия о сроке такой срок равен одному году с момента заключения предварительного договора. Такое решение является вполне логичным и влекущим правовую определенность.
При этом, как уже отмечалось, предварительный договор может ставить обязательства сторон заключить основной договор в будущем под отлагательное или отменительное условие (ст. ст. 157, 327.1 ГК РФ). При наличии в предварительном договоре отлагательного условия вопрос о соотношении срока и условия требует дополнительных разъяснений. Если стороны включили в предварительный договор отлагательное условие, соотношение этого условия и срока на заключение основного договора может быть определено одним из двух способов. Во-первых, стороны могут указать, что потребовать заключения основного договора можно в течение определенного периода времени с момента заключения договора (или до той или иной календарной даты), но при условии наступления соответствующего отлагательного условия. В этом случае наступление условия является необходимым для реализации права потребовать заключения основного договора, но по истечении указанного срока (а при отсутствии такого срока в предварительном договоре - по истечении годичного срока) право потребовать заключения основного договора в любом случае прекращается.
Во-вторых, стороны могут поставить под отлагательное условие само возникновение права потребовать заключения основного договора. Например, стороны могут заключить предварительный договор аренды, поставив возникновение права требовать заключения основного договора аренды под отлагательное условие введения строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и оформления на него права собственности. В этом случае само возникновение права потребовать его заключения происходит лишь в момент наступления указанного в качестве отлагательного условия обстоятельства. По сути, здесь речь идет о конструкции условного обязательства (ст. 327.1 ГК РФ). В этом случае предусмотренный договором срок, в течение которого стороны вправе потребовать заключения основного договора, рассчитывается с момента наступления отлагательного условия (например, три месяца с момента введения здания в эксплуатацию).
Но здесь возникает достаточно сложная проблема, связанная с тем, что установление такой модели (при которой некий срок на заключение основного договора начинает течь с момента наступления отлагательного условия) создает риск "вечной подвешенности" отношений сторон. Это общая проблема заключения сделки или согласования отдельного обязательства под отлагательным условием (подробнее см. комментарий к ст. 327.1 ГК РФ). В нашем конкретном случае условие может наступить через такой длительный промежуток времени, что стороны и забудут о каком-то предварительном договоре (например, здание, чье строительство было в свое время надолго заморожено, может быть достроено по прошествии многих лет после заключения предварительного договора об отчуждении помещения внутри него). Поэтому сторонам лучше прямо оговорить в договоре четкий "горизонт ожидания" (например, установив срок на осуществление права потребовать заключения основного договора в три месяца с момента введения здания в эксплуатацию, но в любом случае не позднее трех лет с момента заключения предварительного договора). Если такой предельный срок не установлен, возникает сложность. С одной стороны, в предварительном договоре срок исполнения обязательства закреплен (это некий период времени с момента наступления отлагательного условия, что допускается в силу п. 1 ст. 314 ГК РФ). Соответственно, достаточно проблематично применять предусмотренное в комментируемом пункте правило, согласно которому в случае отсутствия в предварительном договоре срока право потребовать заключения основного договора прекращается по истечении года с момента заключения предварительного договора. Кроме того, применение такого срока в ряде случаев явно расходилось бы с подразумеваемой волей сторон. С другой стороны, вечную "подвешенность" в отношениях сторон допускать также нежелательно. Возникающий пробел в законе судам можно было бы восполнить по правилам ст. 6 ГК РФ правилом о том, что предварительный договор (а вместе с ним и состояние "подвешенности") прекращается, если соответствующее отлагательное условие не наступит в течение разумного срока. Такой разумный срок должен определяться в каждом конкретном случае с учетом характера договора и иных обстоятельств. Например, если стороны описанного выше предварительного договора аренды не закрепили в договоре предельный срок ожидания наступления отлагательного условия (окончания строительства и оформления права собственности на объект) и такое условие не наступает в течение многих лет (например, в связи с заморозкой строительства здания), следует исходить из прекращения обязательств по предварительному договору.
5. В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ при уклонении одной из сторон от заключения основного договора сторона, потребовавшая заключения основного договора, имеет право обратиться в суд с иском о принуждении к заключению основного договора по правилам ст. 445 ГК РФ. Этот иск является частным случаем иска о принуждении к исполнению обязательства в натуре (ст. 308.3 ГК РФ).
5.1. В какой момент можно считать сторону предварительного договора нарушившей свою обязанность заключить основной договор и в какой момент возникают основания для подачи указанного в п. 5 иска о понуждении к заключению основного договора? При ответе на этот вопрос следует учесть, был ли в договоре закреплен срок акцепта поступившей оферты. Если такой срок был закреплен, то обязательство заключить договор следует считать нарушенным, если в течение закрепленного в договоре срока оференту не поступит акцепт. При этом ничто не мешает оференту закрепить в своей оферте более длительный срок на акцепт: в такой ситуации обязательство не будет считаться нарушенным, пока такой удлиненный срок не истечет. В случае же отсутствия в договоре четкого срока выражения согласия на заключение основного договора следует применять разумный срок: соответственно, предварительный договор будет считаться нарушенным, когда согласие на заключение основного договора не поступит в течение разумного срока, если более длительный срок не указан в оферте самим оферентом. По истечении указанных сроков на акцепт можно констатировать, что соответствующая сторона отказалась исполнять свои обязательства по предварительному договору и у контрагента появляется право на подачу иска о принуждении к заключению основного договора. При этом такое нарушение может быть зафиксировано и досрочно, если в ответ на требование заключить основной договор другая сторона ответит прямым и недвусмысленным отказом.
5.2. Требование о понуждении к заключению договора может быть в силу положений п. 5 настоящей статьи заявлено в течение шести месяцев после прямого отказа от заключения основного договора или истечения срока на акцепт оферты. Так как закон говорит о сроке на заявление требования о понуждении, есть основания считать, что здесь речь идет о сроке на защиту нарушенного гражданского права (сроке исковой давности), что влечет применение к такому требованию общих правил ГК РФ об исковой давности.
5.3. При этом несмотря на то, что формально обозначенный иск выглядит как иск о присуждении, де-факто он является преобразовательным, так как в силу того же п. 5 ст. 429, а также п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае удовлетворения иска о принуждении к заключению договора последний "считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда". Это означает, что суд выносит по таким искам решение, которое не требует какой-либо процедуры исполнения и заменяет требуемое волеизъявление ответчика (так называемое волезамещающее решение). После вступления в силу судебного решения основной договор считается заключенным, а уклонение от его исполнения будет расцениваться как нарушение уже заключенного договора и влечь применение к должнику обычных санкций за нарушение уже основного договора. Этот вывод в равной степени применим и в отношении тех случаев, когда основной договор подлежит государственной регистрации, так как согласно редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным и в случае, когда он не прошел регистрацию.
5.4. Если в предварительном договоре не были обозначены существенные в силу закона условия и стороны не смогли договориться по ним при заключении основного договора, что повлекло подачу иска о принуждении к заключению основного договора, суд обязан определить такие условия за стороны и указать их в судебном решении. Основной договор будет считаться заключенным с учетом таких условий. В равной степени суд указывает в судебном решении условия, которые стороны в предварительном договоре указали как подлежащие согласованию на стадии заключения основного договора, но не смогли согласовать, тем самым делегировав их определение суду, а также те существенные в силу закона условия основного договора, которые не были определены в предварительном договоре и не были согласованы сторонами в рамках переговоров по заключению основного договора (см. комментарий к п. 3 настоящей статьи).
5.5. Сторона, столкнувшаяся с необоснованным отказом другой стороны в заключении основного договора, вправе потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой в исполнении обязанности по заключению основного догов
