Предварительный договор N ___
купли-продажи нежилого помещения,
право собственности будущего продавца
на которое еще не оформлено
г. __________ "___"________ ____ г.
______________ ____________________ ______, именуем__ в дальнейшем
(наименование или Ф.И.О.)
"Сторона-1" ("Продавец"), в лице ______________ ______ __________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующ__ на основании ______________ ____________________ ______
(Устава, положения, доверенности или паспорта)
(вариант, если продавец - физическое лицо: паспорт серии ___________
N ____________________, выдан ______________ _________________________
(наименование органа)
"__"________ ____ г., зарегистрирован(а) по адресу: ______________ ______),
с одной стороны, и
______________ ____________________ ______, именуем__ в дальнейшем
(наименование или Ф.И.О.)
"Сторона-2" ("Покупатель"), в лице ______________ ______ ________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующ__ на основании ______________ ____________________ ______
(Устава, положения, доверенности или паспорта)
(вариант, если покупатель - физическое лицо: паспорт серии ___________
N ____________________, выдан ______________ _________________________
(наименование органа)
"__"_________ ___ г., зарегистрирован(а) по адресу: ______________ ______),
с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий
Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (далее - Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным Договором.
1.2. Предмет Основного договора <1>:
По Договору купли-продажи недвижимого имущества Сторона-1 (Продавец) обязуется передать в собственность Стороны-2 (Покупателя) нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________ _________________, состоящее из _____________, общей площадью _______ кв. м, кадастровый номер ____________________, функциональное назначение - _________________ (далее - нежилое помещение).
1.3. Другие существенные условия Основного договора <2>:
1.3.1. Цена Основного договора, подлежащая уплате, составляет ______ (_____________) рублей <3>, в т.ч. НДС <4> ___% (_______ рублей).
Цена Основного договора определяется исходя из фактического размера переданного Стороне-2 (Покупателю) нежилого помещения и стоимости ________ (__________) рублей за 1 квадратный метр площади, в том числе НДС _____%.
Цена Основного договора включает также стоимость передаваемой с этим нежилым помещением соответствующей части земельного участка (вариант: права на нее).
Общая стоимость нежилого помещения выплачивается на условиях ____% предоплаты.
1.3.2. Обязательство Стороны-1 (Продавца) передать нежилое помещение Стороне-2 (Покупателю) считается исполненным после фактической передачи помещения Стороне-2 (Покупателю) и подписания Сторонами соответствующего акта приема-передачи нежилого помещения.
1.3.3. В нежилом помещении должно быть ______ подключенных телефонных линий.
1.3.4. Сторона-1 гарантирует, что нежилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.
1.3.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Сторона-2 (Покупатель).
1.3.6. ______________ ____________ (иные условия Основного договора по усмотрению Сторон).
1.4. Стороны обязуются заключить Основной договор в течение ___________ (__________) календарных дней с момента получения Стороной-1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей внесение в Единый государственный реестр записи о регистрации права собственности на нежилое помещение, но не позднее ____________ (____________) календарных дней с момента заключения настоящего Договора <5>.
1.5. В случаях, когда Сторона уклоняется от заключения Основного договора, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.
1.6. Обязательства Сторон по настоящему Договору прекращаются, если до окончания срока, в который Стороны должны заключить Основной договор, он не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой стороне предложение заключить Основной договор.
1.7. Сторона-2 вправе передать свои права по настоящему Договору третьим лицам, письменно известив об этом Сторону-1.
1.8. Сторона-1 обязуется подать документы, необходимые для регистрации права собственности на нежилое помещение, в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение ___________ дней с момента подписания настоящего Договора.
На момент заключения настоящего Договора собственником нежилого
помещения является ______________ ____________________ _______.
(наименование или Ф.И.О. собственника)
Сторона-1 приобретает право собственности на нежилое помещение на
основании ______________ ____________________ _________________
(договора купли-продажи/мены/дарения или иной сделки/по наследству/
Сторона-1 является правопреемником реорганизованного юридического лица)
______________ ______ __________________.
2. Задаток
2.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2.2. Сторона-2 перечисляет Стороне-1 задаток в сумме ________ (________________) рублей в течение ______ (___________) рабочих (календарных) дней с момента заключения настоящего Договора.
2.3. При заключении Сторонами Основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты цены помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные Основным договором.
2.4. Если Основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток Стороной-1 не возвращается.
2.5. Если Основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере ___% от общей цены помещения, указанной в пп. 1.3.1 настоящего Договора, в течение _____ (_________) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора.
2.6. В случае неоформления права собственности Стороны-1 на помещение до истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора, Сторона-2 вправе требовать возврата задатка, а Сторона-1 обязана вернуть Стороне-2 задаток в течение _____ (_________) банковских дней с момента предъявления Стороной-1 такого требования <6>.
3. Заключительные положения
3.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями обеих Сторон <7> и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
3.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
3.3. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
4. Адреса и реквизиты Сторон
Сторона-1: ______________ ____________________ ___________,
(наименование или Ф.И.О.)
адрес: ______________ ____________________ ___________________,
ИНН/КПП ______________ _____________ / ______________ ______ _____________
(вариант для физического лица: паспорт серии ___________ N _______________,
выдан ______________ ____________________ ______ "___"_________ ____ г.,
(наименование органа)
зарегистрирован по адресу: ______________ ____________________ ______),
р/сч. N ______________ ____________________ __________________,
E-mail: _______________, телефон: _______________, телекс: _______________.
Сторона-2: ______________ ____________________ ___________,
(наименование или Ф.И.О.)
адрес: ______________ ____________________ ___________________,
ИНН/КПП ______________ _____________ / ______________ ______ _____________
(вариант для физического лица: паспорт серии ___________ N _______________,
выдан ______________ ____________________ ______ "___"_________ ____ г.,
(наименование органа)
зарегистрирован по адресу: ______________ ____________________ ______),
р/сч. N ______________ ____________________ __________________,
E-mail: _______________, телефон: _______________, телекс: _______________.
Подписи Сторон
Сторона-1: Сторона-2:
_________ / ___________________ / __________ / ____________________ /
(подпись) (расшифровка подписи) (подпись) (расшифровка подписи)
(М.П. <8>) (М.П. <8>)
--------------------------------
Информация для сведения:
<1> Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<2> Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.
<3> Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<4> При реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. п. 3, 16 ст. 167 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налоговая база определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 Налогового кодекса Российской Федерации. Сумма НДС исчисляется по ставке 18 процентов с полной продажной стоимости (без учета НДС) реализованной недвижимости (п. 3 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации).
Исключением из общего правила является реализация недвижимости, принятой к учету с учетом уплаченного НДС, в частности реализация недвижимости, которая изначально использовалась при осуществлении операций, не подлежащих обложению НДС (п. 2 ст. 170 Налогового кодекса Российской Федерации). В таком случае налоговая база по НДС рассчитывается в порядке, установленном п. 3 ст. 154 Налогового кодекса Российской Федерации, как разница между рыночной стоимостью (с учетом НДС) реализованной недвижимости и ее остаточной стоимостью по данным бухгалтерского учета (с учетом переоценок) (Письма Минфина России от 27.03.2015 N 03-03-06/2/17094, от 29.05.2014 N 03-07-11/25754). Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации, Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-07-05/18).
Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.
<5> В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<6> При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<7> Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (см. п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
<8> С 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать (Федеральный закон от 06.04.2015 N 82-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ").
