Реконструкция жилых домов: как расселить жильцов (А.Ю. Малумов, "Главбух", Отраслевое приложение "Учет в строительстве", N 3, III квартал 2003 г.)

Реконструкция жилых домов: как расселить жильцов

Прежде чем начать реконструкцию жилого дома, строительная организация должна расселить жильцов или же выплатить им компенсацию за площадь, которую они занимают. Причем порядок расселения или выплаты компенсации будет зависеть от того, является ли жилая площадь собственностью гражданина или он проживает на ней по договору найма или аренды.
В нашей статье мы подробно рассмотрим юридические аспекты каждого такого варианта.

Переселение собственников, имеющих несколько жилых помещений

Инвестор за свой счет переселяет собственников жилых помещений из домов, которые затем будут реконструироваться. Такое переселение может производить и Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы или его управление в административном округе (далее - департамент). Но для этого в инвестиционный контракт должно быть внесено условие, по которому инвестор возмещает городу Москве все затраты на переселение собственников жилья.

Для сведения
Сегодня отсутствует федеральное законодательство, регулирующее порядок расселения жилых домов при их реконструкции. Поэтому мы будет рассматривать данную проблему с точки зрения законодательства г.Москвы.
Порядок и условия переселения граждан из домов, подлежащих реконструкции в столице, утверждены в Законе г.Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения". Согласно статье 1 этого Закона, решение об освобождении жилых помещений в строениях, подлежащих реконструкции, принимает правительство г.Москвы. На основании его постановления префект административного округа принимает свое решение о расселении по каждому жилому дому. В нем указываются:
- основания освобождения жилого дома (реконструкция, капитальный ремонт, снос и т.д.);
- юридическое или физическое лицо, осуществляющее переселение и выплачивающее денежное возмещение собственникам помещений;
- сроки заключения предварительных и основных договоров между инвестором (физическое или юридическое лицо, осуществляющее переселение) и лицами, занимающими помещение в жилом доме;
- сроки переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилого дома;
- источники финансирования расходов по переселению;
- иные существенные условия освобождения жилого дома.
Более подробно порядок расселения жилых домов в столице прописан в постановлении правительства г.Москвы от 18 января 2000 г. N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы".

Справка
Предварительный договор не заключается, если собственника переселяют из аварийного дома или же если инвестор достиг с ним соглашения по всем условиям переселения в устной форме.

Предварительный договор на переселение

Чтобы начать переселение собственников жилья, инвестор или департамент (если городу возмещаются затраты по переселению собственников жилья) сначала заключает с ними предварительный договор. Он заключается в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ в срок, установленный в решении префекта города. Но в любом случае предварительный договор должен быть заключен до начала реконструкции здания.
Предварительный договор должен содержать следующие условия:
- срок заключения основного договора (он не может превышать срок, установленный в решении префекта административного округа для освобождения жилого дома);
- определение формы возмещения: при денежной компенсации - размер и условия выплаты, а при натуральном возмещении - существенные характеристики жилого помещения (общая/жилая площадь квартиры, ее месторасположение, количество комнат, наличие отделки и т.д.);
- перечисление членов семьи собственника жилого помещения, имеющих право пользования данным помещением, а также обязанность собственника предоставить в пользование и владение членам своей семьи жилое помещение, предоставляемое ему в порядке натурального возмещения;
- ответственность сторон за неисполнение условий договора;
- ограничение прав собственника на совершение сделок по отчуждению жилого помещения, подлежащего освобождению;
- определение порядка переселения;
- определение вида основного договора.
Предварительный договор заключается в письменной форме (образец такого договора приведен в приложении 1). Кроме того, данный договор должен быть зарегистрирован в департаменте.
Ответственность за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора наступает для сторон в соответствии с действующим законодательством. Например, если одна из сторон договора нарушила сроки исполнения обязательств по договору или исполнила их ненадлежащим образом, то ей придется возместить другой стороне причиненные этим убытки в соответствии со статьями 394, 395 и 445 Гражданского кодекса РФ.

Для сведения
Маневренный жилищный фонд - разновидность фонда специализированного использования, жилые помещения которого предоставляются гражданам временно на срок проведения капитального ремонта (реконструкции), а также при необходимости неотложного переселения граждан из аварийных домов, домов, грозящих обвалом, в случаях стихийных бедствий и иных чрезвычайных обстоятельств, представляющих угрозу здоровью и жизни людей.
В состав маневренного фонда могут входить жилые помещения, относящиеся к любой форме собственности.
Пункт 5.2 Положения о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы (утверждено постановлением правительства г.Москвы от 18 января 2000 г. N 30).

Обязательное возмещение

Как мы уже отмечали в нашей статье, собственнику жилья, из которого он переселяется, предоставляется либо денежная компенсация, либо натуральное возмещение. Но для этого сначала нужно определить стоимость освобождаемого жилья.
Обычно это делается по методике определения стоимости жилых помещений, утверждаемой правительством г.Москвы. Но по желанию одной из сторон стоимость жилья может устанавливаться профессиональным оценщиком недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В этом случае расходы по оценке жилья оплачивает та сторона, которая решила провести такую оценку. Как правило, на практике такую оплату обычно производит инвестор.
Если стоимость освобождаемого жилья окажется выше стоимости предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику, а в обратном случае - инвестору.

Основной договор на переселение

Основанием для заключения основного договора является предварительный договор. В основном договоре предусматривается предоставление собственнику возмещения в виде:
- другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения по договору мены или иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение;
- жилого помещения из маневренного жилищного фонда по договору краткосрочного найма или иному договору на срок проведения реконструкции здания (в этом случае за собственником сохраняется право собственности на реконструируемое жилое помещение);
- предварительной и равноценной компенсации стоимости освобождаемого жилья в безналичной форме по договору купли-продажи.
Основной договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы по оформлению и регистрации договора, а также все расходы, связанные с переселением собственника, оплачивает инвестор. Поэтому данные расходы должны быть предусмотрены инвестором в сметах на реконструкцию, а также в инвестиционных контрактах, заключаемых инвестором с департаментом.
Порядок государственной регистрации договоров закреплен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
На практике у инвестора обычно возникают трудности при заключении договоров, если жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности и они хотят получить раздельные квартиры. Однако такие требования не являются обязательными к удовлетворению, кроме случаев, когда они обусловлены решением суда. Такое положение предусмотрено в пункте 2.17 Положения о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы (утверждено постановлением правительства г.Москвы от 18 января 2000 г. N 30).

Для сведения
После того как префект административного округа принял решение о переселении граждан из жилого дома, наниматели не могут заключать новые договоры, изменять ранее заключенные при увеличении состава семьи (кроме случаев, когда за гражданином сохраняется право на жилое помещение, которое не было учтено при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; при вселении несовершеннолетних либо при признании за гражданином права на жилое помещение на основании решения суда). Также не допускается обмен жилых помещений и совершение иных действий, препятствующих освобождению жилого помещения, без согласия наймодателя.

Переселение собственников жилья,
если оно является единственным местом их жительства

В этом случае инвестор должен предоставить собственнику равноценное возмещение за жилье в денежной или натуральной форме. Возмещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и компенсации за непроизведенный ремонт жилого дома. При этом компенсация определяется как разница между рыночной стоимостью освобождаемого жилья и рыночной стоимостью жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семей данной численности.
Основной договор, заключенный между собственником и инвестором, должен предусматривать предоставление собственнику:
- другого равноценного благоустроенного жилья по договору мены или иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилье к собственнику;
- жилья из маневренного жилищного фонда;
- компенсации в безналичной форме рыночной стоимости освобождаемого жилья и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для приобретения иного жилого помещения по договору купли-продажи.
Бывает, что стоимость принадлежащего собственнику жилого помещения выше, чем размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и стоимость предоставляемого жилья. В этом случае инвестор должен возместить собственнику образовавшуюся разницу.

Переселение нанимателей жилья

Гражданам, которые занимают жилье в домах по договору социального найма, предоставляется:
- другое благоустроенное жилье, пригодное для постоянного проживания по договору социального или коммерческого найма;
- жилье из маневренного жилищного фонда по договору краткосрочного найма;
- субсидии на приобретение нового жилья.

Предоставление благоустроенного жилья

Жилье нанимателю предоставляется в пределах социальной нормы. Причем если наниматель занимал жилье, превышающее по размеру социальную норму, то ему должно быть предоставлено жилье в размере не менее социальной нормы для семьи данной численности с учетом права на дополнительную площадь.
Гражданину, занимающему жилое помещение по договору коммерческого найма, предоставляется другое благоустроенное жилье на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма и на оставшийся срок его действия (либо на иных условиях по соглашению сторон).
Жилые помещения по договору социального или коммерческого найма предоставляются департаментом за счет средств инвестора.

Предоставление жилья из маневренного жилищного фонда

Такое жилье предоставляется нанимателю на срок реконструкции жилого дома. Причем в этом случае с ним не расторгается договор найма на реконструируемое жилое помещение.

Субсидия на приобретение жилья

Субсидия предоставляется в размере стоимости жилого помещения социального использования в домах типовых серий в районах массовой застройки. Расчет размера субсидии производится исходя из средней рыночной стоимости жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки.
Субсидия перечисляется на целевой банковский счет гражданина и при подборе жилого помещения и заключении договора купли-продажи перечисляется продавцу жилого помещения.
Гражданам, получившим субсидию или денежное возмещение, гарантируется продажа жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда в районах массовой застройки, а также преимущественное право на покупку жилья в том районе, в котором они проживали.
Необходимо отметить, что наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение не позднее месяца после заключения договора найма на предоставляемое жилое помещение либо не позднее месяца с момента заключения договора купли-продажи при получении субсидии. Все расходы, связанные с переселением и предоставлением жилых помещений гражданам, занимающим жилые помещения по договорам найма, несет инвестор.

Переселение арендаторов и субарендаторов жилья

Переселение арендаторов и субарендаторов из жилых домов, в которых имеется государственная или муниципальная собственность города Москвы, производится за счет средств инвестора. В данном случае арендаторам и субарендаторам предоставляется другое благоустроенное жилье на оставшийся срок действия договора.

Предварительный договор

г.Москва                                            "15" сентября 2003 г.


     Закрытое акционерное общество "Строительная компания", в  дальнейшем
именуемое "Сторона 1", действующее на основании Устава, с одной стороны и
собственник Кулик Анатолий Борисович, проживающий  по  адресу:  г.Москва,
ул.Сретенка, д.8, кв.15 (паспорт серии 45 52 N 546853,  выданный  15  мая
2002 года паспортным столом N 5 ОВД "Мещанский"), имеющий жилое помещение
в собственности на основании свидетельства о собственности N  15689,    в
дальнейшем именуемый "Сторона 2", с другой  стороны  заключили  настоящий
договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

     1.1. Сторона 1,  осуществляющая  переселение  жилого  дома  N  8  по
ул.Сретенка города Москвы  на  основании  решения  префекта  Центрального
административного округа  от  "25"  августа  2002  г.  N  158,  заключает
настоящий  договор  с  собственником  Куликом  Анатолием  Борисовичем   о
предоставлении Стороне 2 по договору мены  жилого  помещения  по  адресу:
г.Москва, ул.Коненкова, д.15, кв.18, состоящего из 3 (трех) комнат, общей
площадью 93 (девяноста три) кв. м, жилой  площадью  75  (семьдесят  пять)
кв.м.

II. Права и обязанности

     2.1.  Сторона  1  обязуется  в  срок  до  25  сентября   2002   года
предоставить Стороне 2  по  договору  мены  жилое  помещение  по  адресу:
г.Москва, ул.Коненкова, д.15, кв.18, состоящее из 3 (трех) комнат, из них
изолированных 3 (три) комнаты, общей площадью 93  (девяноста  три)  кв.м,
жилой площадью 75 (семьдесят пять) кв.м.
     2.2.  Возместить  расходы,  связанные  с   оформлением   и   учетной
регистрацией договора в Департаменте жилищной политики и жилищного  фонда
города  Москвы,  а  также  в   органе,   осуществляющем   государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     2.3. Возместить расходы Стороне 2, связанные с его  переселением,  в
размере 2570 (две тысячи пятьсот семьдесят) руб.
     2.4. Сторона 2 обязуется:
     2.4.1. Освободить  и  передать  жилое  помещение,  расположенное  по
адресу: г.Москва, ул.Сретенка, д.8, кв.15 (в количестве 3  (трех)  комнат
общей площадью 82 (восемьдесят два) кв.м, жилой площадью  63  (шестьдесят
три) кв.м) в течение 10 (десяти) дней  с  момента  заключения  настоящего
договора.
     2.5.  Стороны  имеют  право  требовать  исполнения  обязательств  по
договору в соответствии с действующим законодательством.
     2.6. Стороны имеют право расторгнуть настоящий договор или  изменить
его условия по соглашению сторон или в судебном порядке.

III. Ответственность сторон

     3.1. Стороны по договору несут ответственность за выполнение условий
договора в соответствии с действующим законодательством.
     3.2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение  настоящего  договора,
сроков исполнения обязательств по договору  влечет  за  собой  возмещение
убытков в соответствии с действующим законодательством.
     3.3. Возмещение убытков  в  случае  неисполнения  или  ненадлежащего
исполнения обязательств по договору не освобождает стороны от  исполнения
условий договора в натуре в соответствии с действующим законодательством.

IV. Прочие условия

     4.1.  Все  разногласия,  которые  могут  возникнуть  при  выполнении
настоящего договора, решаются путем переговоров между  сторонами  либо  в
судебном порядке.
     4.2. Настоящий договор  составлен  "15"  сентября  2003  г.  в  трех
экземплярах.
     4.3. Настоящий договор вступает в силу с момента  его  заключения  и
действителен до заключения основного договора.

V. Адреса и платежные реквизиты сторон

        Сторона 1
        ЗАО "Строительная компания"
        ИНН 7733569821
        127250, г.Москва, ул.Правды, д.7
        р/с 50703110900000001508 в АКБ "Альфа" г.Москва
        к/с 30201910400000000277
        БИК 055584467
        Генеральный директор                     (Петров А.С.)


        М. П.

        Сторона 2
        Кулик А.Б.
        Паспорт: серия 45 52 N 546853
        Выдан, дата выдачи: паспортным столом N 5 ОВД "Мещанский"
        15 мая 2002 года
        Прописан (индекс, адрес): 127051, г.Москва, ул.Сретенка, д.8, кв.15
        Дата рождения: 18 июня 1953 года
        Контактный телефон: (095) 123-55-88.
        _______________________ (Кулик А.Б.)

А.Ю. Малумов,
юрист адвокатского бюро "Крикунов и партнеры"

"Главбух", Отраслевое приложение "Учет в строительстве", N 3, III квартал 2003 г.






<Место для вашей рекламы>

Copyright 2010 Образцы договоров. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Образцы договоров:


Формы договоров: аренда, лизинг, прокат



Образцы договоров: Страхование


  Формы договоров: Добровольное страхование

Другие шаблоны договоров:


Все тексты образцов и формы договоров вы можете скачать на нашем сайте бесплатно!

Контекстные объявления:


Наши счетчики:

Rambler's Top100
Полезное:


                    Главная      |       О проекте      |      Связь      |     Сотрудничество
Полезная информация:

В статье вы найдете полную информацию о договорах.
В этой статье собрана информация об изменении и расторжение договора.
Краткая информация о договоре купля-продажа
Краткая информация о договоре мены
Краткая информация о договоре дарения
Краткая информация о договоре ренты
Краткая информация о договоре аренды